Yurt dışında (Fransa, Almanya, İngiltere, Hollanda, ABD vb.) ikamet eden vatandaşlarımız için Türkiye’de bulunan arsa, arazi, konut veya tarlalar ciddi bir maddi ve manevi değer taşır. Ancak uzakta olmak, Türkiye’deki taşınmazların hukuki durumunu düzenli takip etmeyi zorlaştırabilir.
Özellikle Ege Bölgesi gibi altyapı, enerji, yol ve şehirleşme projelerinin yoğun olduğu bölgelerde, taşınmazların kamulaştırılması veya belediye imar planlarıyla kullanımının kısıtlanması (hukuki/fiili el atma) sıkça karşılaşılan durumlardır.
Peki, Türkiye’deki gayrimenkulünüze devlet veya belediye tarafından müdahale edildiğinde yurt dışından haklarınızı nasıl koruyabilirsiniz?
1. Kamulaştırma (Kamulaştırmasız El Atma) Nedir?
Kamu kurumları (karayolları, belediyeler, devlet su işleri vb.), kamu yararı gerekçesiyle özel mülkiyetteki bir taşınmaza bedelini ödeyerek el koyabilir. Ancak uygulamada sıkça karşılaşılan iki problem vardır:
- Bedelin Düşük Belirlenmesi: İdare tarafından teklif edilen kamulaştırma bedeli, taşınmazın gerçek piyasa rayiç değerinin çok altında kalabilir.
- Fiili El Atma: Kurumların, herhangi bir resmi kamulaştırma kararı almadan veya bedel ödemeden arsanızdan yol, hat veya tesis geçirmesi durumudur.
Gurbetçiler İçin Önemli Not: Yurt dışında olmanız, idarenin teklif ettiği düşük bedeli kabul etmek zorunda olduğunuz anlamına gelmez. Türkiye’ye gelmenize gerek kalmadan, vekaletname yoluyla açılacak Kamulaştırma Bedelinin Tespiti ve Artırılması davaları ile taşınmazınızın gerçek değerini tahsil edebilirsiniz.
2. İmar Kısıtlamaları ve Hukuki El Atma Nedir?
Bazen idare, arazinize fiziki olarak el koymaz; ancak hazırladığı imar planında arsanızı “okul alanı, park, yeşil alan, sağlık tesisi veya resmi kurum alanı” olarak ayırır.
Bu durumda:
- Arsanıza inşaat yapamazsınız,
- Taşınmazı piyasa koşullarında satmakta veya kiralamakta zorlanırsınız,
- Yıllarca mülkiyet hakkınız kısıtlandığı halde idare taşınmazı kamulaştırıp bedelini de ödemez.
Hukukta buna Hukuki El Atma denir. İmar planının kesinleşmesinden itibaren makul süre (genellikle 5 yıl) geçtiği halde kamulaştırma yapılmazsa, tazminat davası açma veya imar planının değiştirilmesini talep etme hakkınız doğar.
3. Yurt Dışından Bu Süreç Nasıl Yönetilir?
Türkiye’deki taşınmazlarınızla ilgili hak kaybına uğramamak için izlenmesi gereken adımlar şunlardır:
- Taşınmaz Durum Tespiti: Tapu ve belediye kayıtları üzerinden taşınmazın üzerinde bir şerh, imar kısıtlaması veya idari işlem olup olmadığı düzenli olarak kontrol edilmelidir.
- Sürelerin Kaçırılmaması: Kamulaştırma tebligatları yurt dışı adresinize ulaştığında veya konsolosluk aracılığıyla tebliğ edildiğinde dava açma süreleri başlar.
- Resmi Vekaletname İle Temsil: Konsolosluklar aracılığıyla çıkarılacak özel yetkili bir avukat vekaletnamesi ile Türkiye’ye seyahat etme zorunluluğunuz ortadan kalkar. Tüm dava ve tazminat süreçleri uzaktan takip edilir.
Ege Bölgesi’ndeki Taşınmazlarınız İçin Hukuki Destek
Miras yoluyla kalan veya yatırımlık olarak aldığınız arsa ve arazilerinizin kamu projeleri ya da imar kısıtlamaları nedeniyle değer kaybetmesine izin vermeyin.
Çıvgın Hukuk & Arabuluculuk olarak, yurt dışında yaşayan müvekkillerimizin Türkiye’deki taşınmazlarına ilişkin kamulaştırma, tazminat ve imar davalarını uzmanlık ve şeffaflıkla yürütüyoruz. Taşınmazınızın hukuki durumunu inceletmek ve süreç hakkında bilgi almak için İletişim sayfamızdan veya WhatsApp hattımızdan bize ulaşabilirsiniz.
- “Miras yoluyla kalan taşınmazların paylaşımı için [Miras Paylaşımı Ve Tescil Süreçleri] yazımızı inceleyebilirsiniz.”
- “Arazinizin izinsiz kullanımı durumunda tazminat haklarınız için [Ecrimisil Davaları] rehberimize göz atabilirsiniz.”