Türkiye’de kentsel dönüşüm süreci, temel olarak 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ve bu Kanun’un Uygulama Yönetmeliği çerçevesinde yürütülmektedir. Bu sürecin temel amacı; afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmektir (6306 m.1).
Özellikle Manisa (Salihli, Turgutlu, Alaşehir, Kula, Akhisar, Soma, Demirci dâhil tüm ilçeleri), İzmir, Denizli, Aydın ve Balıkesir genelinde eskiyen yapı stoğunun yenilenmesi esnasında malikler ve kiracılar arasında ciddi hukuki uyuşmazlıklar yaşanmaktadır.
Bu yazıda, 6306 sayılı Kanun kapsamındaki kentsel dönüşüm aşamalarını, mahkeme içtihatları doğrultusunda detaylandırdık.
1. Riskli Yapı Tespit Süreci ve İtiraz Mekanizması
Kentsel dönüşümün ilk adımı, yapının “riskli” olduğunun bilimsel ve teknik verilerle tespit edilmesidir. Riskli yapı; ekonomik ömrünü tamamlamış olan veya yıkılma/ağır hasar görme riski taşıdığı tespit edilen yapıyı ifade eder (6306 m.2).
- Tespitin Yapılması: Riskli yapı tespiti, masrafları kendilerine ait olmak üzere öncelikle yapı malikleri veya kanuni temsilcileri tarafından, Bakanlıkça lisanslandırılan kurum ve kuruluşlara yaptırılır (6306 m.3/1).
- İtiraz Hakkı: Tespit edilen riskli yapılara karşı malikler veya kanuni temsilcileri, tebligat tarihinden itibaren 15 gün içinde ilgili Müdürlüğe itiraz edebilirler (6306 m.7/6).
- Dava Ehliyeti: Yargı kararlarına göre, riskli yapı tespitine karşı sadece malikler değil, bu işlemden meşru ve güncel menfaati ihlal edilen kiracıların da dava açma ehliyeti bulunmaktadır (Danıştay 6. Daire).
2. Tahliye ve Yıkım Aşaması
Riskli yapı tespitinin kesinleşmesinin ardından yapının tahliyesi ve yıkımı süreci başlar:
- Süre Verilmesi: Riskli yapıların yıktırılması için maliklere 60 günden az olmamak üzere süre verilir (6306 m.5/3).
- Tahliye Zorunluluğu: Yapının altyapı hizmetlerinin (elektrik, su, doğalgaz) durdurulması ve tahliyesi, kentsel dönüşüm sürecinin sürüncemede kalmaması ve can güvenliğinin sağlanması için zorunlu bir işlemdir (Danıştay 6. Daire).
- Yıkım: Verilen süreler içinde maliklerce yıkım gerçekleştirilmezse, tahliye ve yıkım işlemleri mülki amirler tarafından yapılır veya yaptırılır (6306 m.5/3).
3. Arsa Haline Gelen Taşınmazın Değerlendirilmesi ve 2/3 Çoğunluk Kararı
Bina yıkıldıktan sonra taşınmaz “arsa” vasfını kazanır ve üzerindeki kat mülkiyeti/irtifakı resen terkin edilerek paylı mülkiyete dönüşür (6306 m.6/1).
- Karar Alma: Arsa haline gelen taşınmazın nasıl değerlendirileceğine (yeniden bina yaptırılması, payların satışı, kat karşılığı inşaat sözleşmesi vb.) sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki (2/3) çoğunluğu ile karar verilir (6306 m.6/1).
- Ortaklığın Giderilmesi Engeli: 6306 sayılı Kanun kapsamında yürütülen süreçte maliklerin, daha önce detaylarını aktardığımız ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası açarak süreci durdurmaları veya özel kanunu devre dışı bırakmaları hukuka aykırı bulunmuştur. Yeniden inşa sürecinin 6306 sayılı Kanun’daki usullerle tamamlanması esastır (Danıştay 6. Daire).
4. Azınlık Paylarının Satışı
2/3 çoğunlukla alınan karara katılmayan maliklerin (1/3 azınlık) mülkiyet haklarının korunması ve sürecin tıkanmaması için özel bir satış mekanizması öngörülmüştür:
- Satış Usulü: Karara katılmayanların arsa payları, rayiç değeri üzerinden anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır (6306 m.6/1).
- Tebligat ve Gıyapta Satış: Satışın yapılacağı yer ve zamanın maliklere bildirilmesi esastır. Ancak arsa payı satılacak maliklere tebligat yapılamamış olması satışın geçerliliğine engel teşkil etmez; bu düzenleme kentsel dönüşümün sürüncemede kalmasını önleme amacı taşır (6306 m.15/A).
5. Finansal Destekler ve Vergi İstisnaları
Süreci teşvik etmek amacıyla taraflara çeşitli kolaylıklar sağlanmaktadır:
- Kira Yardımı: Anlaşma ile tahliye edilen yapıların maliklerine, kiracılarına veya sınırlı ayni hak sahiplerine geçici konut/işyeri tahsisi ya da kira yardımı yapılabilir (6306 m.5/1). Maliklerin kira yardımından yararlanabilmesi için yapıda bizzat ikamet etme şartı aranabilmektedir (İDDK).
- Vergi ve Harç İstisnası: Kanun kapsamındaki işlem, sözleşme, devir ve tesciller; damga vergisi, tapu harcı, noter harcı ve belediye harçlarından müstesnadır (6306 m.7/9). Bu istisna, yeni yapıların üçüncü kişilere ilk satışı ve müteahhitlerin işi başka bir müteahhide devretmesi işlemlerini de kapsamaktadır (VDDK).
6. Özel Durum: Kültür Varlığı Tescilli Yapılar
Eğer riskli yapı, 2863 sayılı Kanun kapsamında korunması gerekli taşınmaz kültür varlığı ise süreç daha hassas yürütülür. Bu tür yapılarda inşaî ve fizikî müdahalede bulunulmadan önce ilgili Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu’nun uygun görüşünün alınması zorunludur (KTVKK m.9).
Daha önce incelediğimiz miras sözleşmeleri, vasiyetname uygulamaları ve tapu tescil davalarında olduğu gibi; kentsel dönüşüm sürecinde de taşınmaz üzerindeki hisse yapısının ve hak sahipliğinin netleştirilmesi hayati önem taşır.
Özet ve Değerlendirme
Kentsel dönüşüm süreci; teknik analizler, sıkı kanuni süreler ve nitelikli çoğunluk kararlarının bir arada yönetildiği bir süreçtir. Hak kayıplarına uğramamak ve azınlık hisse satışı riskiyle karşılaşmamak adına adımların mevzuata uygun atılması gerekir.
Salihli ve Manisa merkez başta olmak üzere İzmir, Denizli, Aydın ve Balıkesir illeri ile tüm ilçelerinde kentsel dönüşüm kararları, kat karşılığı inşaat sözleşmeleri ve hisse satış süreçleri için iletişime geçebilir veya online randevu alabilirsiniz.